Crisis de la vivienda en EU marca pesimismo económico

WASHINGTON, D.C.- Algo anda mal cuando encontrar un alquiler medianamente asequible es interpretado como un milagro. Es parte de la cotidianeidad de Nueva York, el mercado más tensionado del país, pero es una realidad cada vez más presente de costa a costa. En Estados Unidos, cuando se está buscando un nuevo hogar, ya no es la ilusión por el futuro la que domina, sino la angustia, el estrés y la incertidumbre. Y esos sentimientos no se olvidan fácil cuando llega la hora de elegir un candidato presidencial.

Lo vivió Giovanna Drummond este verano, recién graduada de hacer un posgrado. Se mudaba a Nueva York porque es donde veía posibilidades de crecimiento laboral. El ideal sería un apartamento individual en una zona bien conectada y a un precio razonable para la ciudad —el promedio para este tipo de propiedad en Nueva York oscila sobre los 3.500 dólares—, pero sabía que lo más seguro es que eso fuese una quimera.

Como cualquier millennial se volcó al internet en busca de un techo: páginas de bienes raíces, Craigslist, Facebook. La hazaña es un agobio permanente, scrolleando interminablemente, descartando "ofertas" demasiado buenas para ser verdad, demasiado caras, demasiado lejanas, demasiado pequeñas. Y cuando algún anuncio aceptable se posa brevemente por la pantalla es cuando hay que actuar. Contactar al propietario o agente, concretar una cita, ver el apartamento y decidirse por poner una oferta; todo en un plazo de, con suerte, unos cuantos días, a veces meras horas.

La mayoría de las visitas quedan en nada. "Fui a ver un apartamento y no se parecía nada a las fotos. Era un sótano y estaba sucio. Pregunté si lo iban a pintar y me dijeron ´está pintado y limpiado´. Estoy segura de que hay mucha gente suficientemente desesperada para decir, ´ok, me lo quedo´. Yo, por suerte, tengo el privilegio de contar con el apoyo de mis padres en esta etapa, pero la presión igualmente me afecta, me decían los propietarios ´te tienes que decidir ya porque tengo otras seis personas interesadas´", relata Drummond, sabiendo que eso perfectamente podía ser una mentira. Está normalizado el hecho de que conseguir un alquiler decente hoy por hoy es todo un juego psicológico que incluye tarifas adicionales para los agentes, depósitos de seguridad y pagos adelantados que pueden sumar varios miles de dólares.

MERCADO DE VIVIENDA

En conjunto, el mercado de vivienda se ha convertido en una especie de trauma colectivo de dimensiones nacionales. Y esto con un trasfondo de un año electoral en el que la economía es la principal preocupación de los votantes a raíz del altísimo costo de la vida, que se ha instalado como una característica esencial en todo el país desde la pandemia. 

Desglosando lo que sostiene este pesimismo económico, la vivienda sobresale como una de las dos mayores preocupaciones al ser el mayor gasto mensual para cualquier familia o persona en el país —la otra es el precio de los víveres, el gasto más recurrente—.

Los candidatos Harris y Trump lo saben muy bien y hablan del tema sin parar. Fue una de las primeras grandes plataformas de la naciente campaña de la candidata demócrata. La propuesta de la vicepresidenta pretende ser holística, dirigiéndose a atajar los problemas del lado de la demanda como de la oferta. Por un lado, ha propuesto una ayuda directa de 25.000 dólares para que potenciales compradores primerizos puedan acceder a una hipoteca, así como una menos específica promesa de apoyar y expandir programas vigentes a nivel local de apoyo para el alquiler. Por otro lado, para ampliar la oferta, lo que básicamente significa construir más casas, Harris propone desregular agresivamente para poder erigir más edificios altos que aprovechan mejor el espacio que las típicas viviendas unifamiliares estadounidenses, además de liberar suelos estatales para la construcción e implementar una serie de incentivos fiscales para las constructoras. Trump, por su parte, ha propuesto escuetamente a través de sus enrevesados discursos y apariciones públicas algo muy parecido a la desregulación y los incentivos fiscales que presenta Harris.

Las propuestas —todas extremadamente populares entre el público según las encuestas, aunque no han sido desmenuzadas al detalle y que podrían generar efectos indeseados en el mercado— demuestran que son conscientes del problema fundamental: no hay suficientes casas, hay un déficit de entre 4 y 7 millones de viviendas. El problema comenzó con la Gran Recesión que siguió a la crisis del 2008 que, originado en una burbuja inmobiliaria, afectó especialmente al sector. Desde entonces el ritmo de construcción nunca repuntó, y año a año la demanda fue tensionando cada vez más la oferta, resultando en precios cada vez más altos.

Para 2022, prácticamente la mitad de los hogares estadounidenses pagaban más del 30% de sus ingresos en renta. Entre estos, el 75% de los de renta más baja —debajo de los 15.000 dólares anuales, unos 10 millones y medio de hogares— se gastan más de la mitad de sus ingresos en pagar el alquiler.

La situación descendió a su estado actual desde la pandemia. Con intereses bajos, altas tasas de ahorro y cambios en las dinámicas de trabajo —principalmente la expansión del trabajo desde casa— el mercado, tanto de alquiler como de compra, se sobrecalentó. La gente buscaba mejores viviendas en las ciudades que ya tenían mucha demanda, o casas más amplias en ciudades medianas o pequeñas y en zonas rurales. El boom de la demanda disparó los precios por todos lados.

Y luego llegó la inflación para distorsionar el panorama todavía más. Los costos de construcción, que ya habían aumentado por los problemas en las cadenas de suministros globales causados por las restricciones del Covid, subieron más y se trasladaron al comprador o arrendatario final. Para poder ser rentables y mantener márgenes de ganancia, las constructoras han optado por priorizar el mercado más caro, el único segmento donde la oferta ha crecido.

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN

Pero el aumento de los precios por parte de las constructoras no es la única razón por la cual los estadounidenses están teniendo que pagar más por la vivienda. Para combatir esa misma inflación que había aumentado los costos, la Reserva Federal subió los tipos de interés y los ha mantenido altos; aunque se prevé que los bajará por primera vez desde 2022 este mes.

Pasar de tipos de interés de 0% o incluso negativos, como los hubo en las primeras dos décadas del siglo, a la actual tasa del 5,5%, tuvo un efecto en las hipotecas. En este momento, las tasas fijas para una hipoteca de 30 años oscilan en el 7%. En términos reales, esto quiere decir que, en promedio, para una familia de clase trabajadora o clase media, la mensualidad se ha casi duplicado, según datos de la National Association of Realtors. Y eso solamente si es que la familia ha sido capaz de ahorrar lo suficiente para pagar la entrada o enganche para la hipoteca; algo cada vez menos probable por el precio de los alquileres.

Los latinos en Estados Unidos son un segmento de la población que se ve particularmente afectado por este conjunto de condiciones, explica Laura Arce, vicepresidenta senior de Iniciativas Económicas de UnidosUS, la mayor organización nacional de defensa de los derechos civiles de los hispanos, y anteriormente vicepresidenta senior para Wells Fargo & Co. "Todavía hay una diferencia muy grande entre las tasas de propiedad de la población blanca frente a los latinos, y eso tiene que ver con barreras sistémicas a un nivel amplio. Por ejemplo, hay una mayor concentración de población latina en lugares como California, Florida o Nueva York, que son mercados extremadamente costosos. Además, los latinos tienden a ser empleados en sectores con salarios más bajos". También los latinos tienen menor patrimonio familiar que les permitiría acceder a vivienda, menos alfabetismo económico para navegar las opciones de financiación disponibles y en muchos casos no tienen historial crediticio, que "en Estados Unidos es lo mismo que tener un historial crediticio negativo".

Arce, que ha diseñado y lidera el programa Home Ownership Means Equity (HOME) de UnidosUS, un movimiento a largo plazo para transformar la trayectoria económica de los latinos a través de la propiedad de la vivienda, recalca que es muy bienvenido que los candidatos estén hablando del tema como una prioridad en este ciclo electoral. "Es una señal y demuestra que el acceso a la vivienda no es solo un tema en las ciudades de ambas costas, ni un problema solo de personas de ingresos bajos. Está afectando a todos".